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如何评价长租公寓跑路等行为,构成犯罪吗

办案律师/作者: 倪菁华 来源:金牙大状律师网 日期 : 2020-10-09

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倪菁华律师:金融犯罪案件辩护律师,广强律所非法集资犯罪辩护与研究中心秘书长

正文:

长租公寓正常的经营模式是,低收高租,即公司从房东手中低价租下房屋后,高价出租给租客。长租公寓赚取的是房屋租赁的差价和对租户的服务费等。然而,现在很多城市的长租公寓却采取完全相反的经营模式:高收低租,长收短付。所谓高收低租,即从房东手里高价收房,却低价出租给租户。所谓长收短付,即向租户一次性收取长期租金,然后按月向房东支付租金。高收低出的经营模式虽然可以让公司经营规模不断扩大,但显然无法维系运营成本,亏损也不断扩大,为了填补亏损,公司便采取长收短付的模式,利用期限错配形成资金沉淀,缓解亏损,同时达到盈利的目的。

很多人认为,长租公寓的业务模式与前段时间频繁暴雷的P2P类似,因此,有朋友问我,此经营模式下的长租公寓一旦暴雷,是否涉嫌非法集资?

关于这个问题,本律师从下面几个方面进行简单的分析

1.长租公寓高收低租的模式下,“低租”行为本身是否具有利诱性?

所谓非法集资的利诱性,是指承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报。这里进一步明确,保本付息符合利诱性,除此之外还有“给付回报”,也就是说,承诺以低价换取更高价值的“物品”,也属于利诱性。

按照这一规定,低租,确实是租客以较低价格,换取价值更高的占有使用权,似乎也符合利诱性要件。然而,构成非法集资利诱性要件,还要进一步看是否激发了租客投资的心态。这一观点《以低价预售的方式融资,为什么会构成非法集资》一文中明确,同时,已有判例予以印证。

显然,长租公寓低租的行为,仅让租客产生了以低价换取长租的心态,认为“年付便宜点也正常”,而目前暴雷的长租公寓中也确实不存在类似于第三房东的租客,这也足以证明,并未让租客产生投资的心态。

因此,低租,虽确可以吸引租客,确有利诱的成分,但这并不能构成非法集资的利诱性。这就像超市低价出售商品,虽然会吸引消费者进行购买,但只是正常的经营行为,不构成非法集资。

2.长租公寓收取回扣的行为,可能涉嫌非法集资等犯罪

其实,目前很多长租公寓除了存在高收低租、长收短付的业务模式之外,还可能存在向房东收取回扣的行为,这一行为,则可能涉嫌非法集资等犯罪。

关于这一行为,具体情况如下:长租公寓的业务员称,要将合同期内“高收”的差额的全部费用的30%返给公司(高管),算是一种“回扣”。举个例子,业主提出的房租价格为5400元/月,房屋托管公司直接开价到5700元/月或6000元/月两种,若业主选择6000元/月的房租,那么则需要,将合同期限两年房租差额的30%,即14400元*30%=4320元提前支付给该长租公寓;若选择5700元/月,则不收取回扣。

而很多业主在长租公寓业务员的提醒下发现,选择6000元/月,虽提前支付4320元,但会在两年内正常收益房租的情况下多收益10080元。听着很合适很暴利,而且长租公寓会先支付押金,就相当于分文未取便多了一万块的收益。果断就签了。

长租公寓的这一行为,显然是符合非法集资的四个要件,同时,房东往往也具备了投资的心态。因此,该行为涉嫌非法集资。具体理由我已在《房屋托管公司高价收房还要拿回扣?小心涉嫌非法集资!》详细阐述,在此不做赘述。

当然,如果这一行为并非是长租公寓公司的行为,而是该长租公寓的部门负责人为了业绩等等,未经公司同意、默许的情况下,要求手下的业务员向房东提出收取回扣的要件,那么该高管可能还会涉嫌非国家工作人员受贿罪,想象竞合择一重。、

3.长租公寓暴雷跑路的行为,该如何定性

目前很多长租公寓都跑路了,这一行为该如何定性,是否可以认定构成诈骗罪或集资诈骗罪?

这要看,跑路是携款跑路还是因无法支付房东租金而逃债。

若长租公寓的负责人是因无法支付房东租金而逃债,那么,通常情况下,不应认定该负责人具有非法占有目的,构成诈骗犯罪。当然,这还需进一步看,收取的租客租金使用情况,如果存在大量挥霍等行为,并导致租客的租金大量消耗不足以支付房东的租金的,可以认定该负责人具有非法占有目的,构成诈骗罪或集资诈骗罪;如果收取的租客租金正常用于经营、支付房东租金,即便存在少量挥霍的情况,但挥霍情况并不是导致无法支付房东租金从而暴雷的主要原因,那么,便不能轻易认定负责人构成诈骗罪或集资诈骗罪。

若长租公寓的负责人并非是因为逃债而跑路,而是携款潜逃,那么通常情况下,是可以认定构成诈骗罪或集资诈骗罪。当然,这里还是需要进一步来看,负责人所携款项是大量的租客租金还是少量资金。如果是大量的租客租金,这个是毋庸置疑的,构成相应犯罪。但如果是日常劳动所得,资金数量并未明显超过同行业的薪资水平等等,那么则不应认定负责人构成诈骗罪或集资诈骗罪。关于这一点,本律师也已在《非法集资案发后携款逃匿,未必构成集资诈骗罪》详细阐述。

以上,系倪菁华律师依据法律法规的规定,结合相关办案经验,对非法集资类案件中具体行为的研究。


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倪菁华
倪菁华金融犯罪案件辩护律师,广强律所非法集资犯罪辩护与研究中心秘书长
证件号:14401201911094511
紧急刑事案件咨询可直接加广强律师事务所案管专员手机:13503015895)
如情况紧急,请直接致电:13503015895 电话:020-37812500
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